---
titulo: "El inmueble dentro de la sociedad operativa: qué cuesta separarlo por cada una de las cuatro vías"
autor: Juan Pablo González Rivas, abogado (ICAM n.º 138.970)
despacho: González Rivas Abogado, Aranjuez (Madrid)
publicado: 2026-08-05
revisado: 2026-08-07
url: https://www.crearholding.es/publicaciones/separar-inmueble-sociedad-operativa-escision-holding
---

# El inmueble dentro de la sociedad operativa: qué cuesta separarlo por cada una de las cuatro vías

> La nave o el local suelen estar dentro de la misma sociedad que soporta el riesgo del negocio. Este artículo recorre las cuatro vías reales de separación, explica por qué un inmueble aislado casi nunca es rama de actividad, cuantifica lo que cuesta cada camino en Sociedades, IRPF e ITP y AJD, y señala en qué casos se devengan además el IVA y la plusvalía municipal.

## En una línea

Para sacar la nave o el local de la sociedad que opera hay cuatro vías: escisión parcial, escisión total, aportación no dineraria de rama de actividad y venta o reparto fuera del régimen de neutralidad. Las tres primeras difieren la plusvalía en el Impuesto sobre Sociedades, quedan exentas de ITP y AJD y no devengan plusvalía municipal. La cuarta no. La condición crítica en la escisión parcial y en la aportación de rama es que lo separado sea rama de actividad, algo que un inmueble aislado sin organización propia no cumple. En la escisión total proporcional no se exige, y de ahí que sea la salida habitual cuando la nave está afecta a la actividad.

## El activo más valioso está donde está el riesgo

La empresa compró la nave hace veinte años, la amortizó y hoy vale varias veces su valor contable. Mientras siga dentro de la sociedad que opera, responde de las deudas del negocio. Separarla es una decisión de estructura, pero la fiscalidad decide si cuesta cero o un tercio del activo.

## Qué es una rama de actividad

Es el concepto que gobierna todo lo demás. El artículo 76.4 de la Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades (en adelante, LIS), la define como el conjunto de elementos patrimoniales susceptibles de constituir una unidad económica autónoma determinante de una explotación económica. La doctrina administrativa exige tres cosas: que la organización exista antes de la operación y no se cree con ella (DGT CV 26-2-18, en línea con TS 29-10-09, EDJ 300049 y TEAC 24-5-00); que haya gestión diferenciada del resto de la empresa; y que la explotación pueda continuar en la adquirente en condiciones equivalentes.

De ahí la conclusión que interesa. **La segregación del inmueble donde se desarrolla la actividad no es rama de actividad** (DGT CV 4-8-22; CV 31-10-22). Tampoco lo es si la sociedad no venía ejerciendo previamente el arrendamiento (DGT CV 9-4-24), ni, ya en 2025, la escisión de un inmueble arrendado junto con aquel en que se desarrolla la actividad económica del contribuyente (DGT CV 14-2-25).

El arrendamiento de un solo inmueble sin persona empleada no llega. El artículo 5.1 LIS exige, para que el arrendamiento sea actividad económica, al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa dedicada a su gestión; sin ella no hay actividad económica y, por tanto, tampoco rama. Cuestión distinta es que, habiendo varios inmuebles y varios empleados, la Dirección General de Tributos niegue que ello determine por sí mismo varias ramas diferenciadas dentro de una única actividad de arrendamiento (DGT CV 2-10-17; CV 7-8-19).

Lo contrario también es cierto, y es la puerta que suele funcionar: sí constituye rama de actividad la gestión separada de los inmuebles mediante medios personales y materiales, aunque sea de carácter interno y aunque esos medios se subcontraten (DGT 8-9-00; CV 21-1-03; CV 11-6-13).

## Las cuatro vías y qué exige cada una

| Vía | Norma | Qué debe cumplirse | Recibe las participaciones | Subsiste la operativa |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Escisión parcial | LIS art.76.2.1º.b | Lo segregado debe ser rama de actividad y en la escindida ha de quedar otra rama o participaciones mayoritarias | Los socios | Sí |
| Escisión total | LIS art.76.2.1º.a | Nada sobre la naturaleza de los patrimonios si la atribución es proporcional | Los socios | No, se disuelve |
| Aportación de rama | LIS art.76.3 y 76.4 | Lo aportado debe ser rama de actividad; nada se exige de lo que queda | La sociedad aportante | Sí |
| Venta o dividendo en especie | Régimen general | Nada, pero no hay diferimiento | No procede | Sí |

### Escisión parcial (artículo 76.2.1º.b LIS)

La sociedad segrega partes de su patrimonio que formen ramas de actividad, las transmite en bloque y entrega a sus socios los valores de las beneficiarias, reduciendo capital y reservas. Dos exigencias que se olvidan: en la escindida debe quedar al menos una rama de actividad o participaciones mayoritarias en otras entidades, y, si la atribución a los socios no es proporcional, el artículo 76.2.2º LIS exige que los patrimonios adquiridos sean ramas de actividad, lo que en la escisión parcial ya se cumple por definición. Lo que la interpretación administrativa no admite es la escisión parcial no proporcional con una sola entidad beneficiaria (DGT CV 5-5-06; CV 11-2-20).

### Escisión total (artículo 76.2.1º.a LIS)

Aquí está la solución práctica para el caso más común, la nave afecta a la actividad sin gestión diferenciada. La LIS no impone requisito alguno sobre la naturaleza de los patrimonios segregados, siempre que existan motivos económicos válidos. La Dirección General de Tributos lo ha confirmado en el supuesto exacto: escisión total a favor de dos nuevas entidades, con la actividad en una y el inmueble en la otra, sin exigir ramas de actividad si los socios reciben participaciones de forma proporcional (DGT CV 20-8-19; CV 14-8-19). El precio es operativo: la sociedad se disuelve sin liquidación, con pérdida del número de identificación fiscal y renovación de licencias y contratos con cláusula de cambio de control.

### Aportación no dineraria de rama de actividad (artículo 76.3 LIS)

La sociedad aporta, sin ser disuelta, una o más ramas de su actividad y recibe a cambio participaciones de la adquirente. Mercantilmente es la segregación del artículo 61 del Real Decreto-ley 5/2023, y se le exige menos que a la escisión parcial: nada se dice del patrimonio que permanece en la aportante.

Hay un detalle decisivo. **Las participaciones de la nueva inmobiliaria las recibe la sociedad operativa, no los socios.** El inmueble deja de ser un activo directo, pero lo sigue siendo de forma indirecta, de modo que la segregación por sí sola no blinda nada: las participaciones tienen que salir después de la operativa, por ejemplo mediante la escisión financiera del artículo 76.2.1º.c LIS, que las atribuye a los socios y deja en la escindida su rama de actividad. La alternativa es invertir la operación y aportar la rama operativa dejando el inmueble en la aportante: todo el patrimonio de la actividad salvo el inmueble donde se desarrolla sí es rama de actividad si se cede su uso a la adquirente (DGT 21-12-00; CV 20-11-03). Si lo aportado es un inmueble aislado que no llega a rama de actividad, queda la aportación no dineraria especial del artículo 87 LIS, que exige participar al menos en el 5% de los fondos propios de la adquirente: difiere la renta y disfruta de la exención en ITP y AJD, pero queda sujeta al IVA, aunque normalmente exenta por tratarse de segunda entrega, y devenga la plusvalía municipal al no estar el terreno integrado en una rama de actividad.

### Venta o dividendo en especie

Fuera del régimen de neutralidad. La venta entre vinculadas se hace a valor de mercado y aflora toda la plusvalía tácita. El dividendo en especie tributa dos veces: en la sociedad, por diferencia entre el valor de mercado de lo entregado y su valor fiscal (LIS art.17.4.c y 5), y en el socio persona física, que integra un rendimiento del capital mobiliario en especie a valor de mercado en la base del ahorro.

## El coste, impuesto por impuesto

| Impuesto | Escisión o aportación de rama en el régimen | Aportación del art.87 de un inmueble aislado | Venta a vinculada | Dividendo en especie |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Sociedades | Diferimiento (art.77.1) | Diferimiento (art.87) | Valor de mercado menos valor fiscal, al 25%, o al 23% de reducida dimensión en 2026 | Igual (art.17.4.c y 5) |
| Socio | No integra (art.81) | No procede | No procede | Capital mobiliario en especie a mercado, escala del ahorro del 19% al 30% |
| ITP y AJD | No sujeta a OS y exenta de TPO y AJD (LITP art.19.2.1º, 21 y 45.I.B).10) | Igual, por remisión del art.21 LITP | TPO al 6% en Madrid sin renuncia al IVA; AJD al 1,5% con renuncia | Sin exención de reestructuración |
| IVA | No sujeta si hay unidad económica autónoma (LIVA art.7.1º) | Sujeta; exenta si es segunda entrega | Igual | Igual |
| Plusvalía municipal | No se devenga (LIS disp.adic.2ª) | Se devenga si el terreno no está en una rama de actividad | Se devenga | Se devenga |

Dos precisiones. La exención en ITP y AJD no depende de que se opte por el régimen especial en Sociedades: basta con que la operación encaje en la definición de reestructuración (DGT CV 10-2-16). Y el artículo 7.1º de la Ley 37/1992 atiende a la sustancia: una escisión total que separa la actividad del inmueble donde se desarrolla, luego arrendado, no transmite una unidad económica autónoma y queda sujeta al IVA (DGT CV 17-3-09; CV 14-7-10).

## Un ejemplo con números

Sociedad de carpintería metálica, socio único persona física, domicilio en Madrid, propietaria de la nave desde la que opera. Valor contable neto: 300.000 euros. Valor de mercado: 800.000 euros. Plusvalía tácita: 500.000 euros. La nave está afecta a la actividad industrial y no hay organización separada para su gestión: no es rama de actividad.

**Vía A. Escisión total proporcional** en dos sociedades, una con la actividad y otra con la nave, que se arrienda a la primera. Al no exigirse rama de actividad cabe el régimen especial, siempre que la operación responda a un motivo económico válido en los términos del artículo 89.2 LIS, aquí separar el riesgo del negocio del valor del inmueble. Cuota inmediata: cero en Sociedades, cero en ITP y AJD y sin devengo de plusvalía municipal. En IVA la transmisión de la nave sí está sujeta, por no ser unidad económica autónoma, pero exenta por segunda entrega; si la edificación siguiera dentro del período de regularización de las cuotas soportadas en su adquisición, habría que regularizarlas. El valor fiscal de 300.000 euros pasa a la beneficiaria y la plusvalía de 500.000 sigue latente.

**Vía B. Venta de la nave a una sociedad hermana por 800.000 euros.** En Sociedades la renta es de 500.000 euros: al tipo general del 25%, 125.000 euros de cuota, o 115.000 al 23% aplicable en 2026 a las entidades de reducida dimensión con cifra de negocios del ejercicio anterior de entre uno y diez millones de euros. Por debajo del millón rige la escala de microempresas, del 19% sobre los primeros 50.000 euros de base y del 21% sobre el resto, que sobre esta renta arroja 104.000 euros. En IVA es una segunda entrega exenta. Sin renuncia a la exención, tributa por transmisiones patrimoniales onerosas al 6% en Madrid, esto es, 48.000 euros a cargo del comprador. Con renuncia, el IVA se liquida por inversión del sujeto pasivo, neutro para quien deduce, pero la escritura tributa por actos jurídicos documentados al 1,5% previsto en Madrid para estos casos: 12.000 euros.

Suma al tipo general, con renuncia: 125.000 más 12.000 igual a **137.000 euros**. Sin renuncia: 125.000 más 48.000 igual a **173.000 euros**. Más la plusvalía municipal, y con la compradora necesitando 800.000 euros de fondos propios o de deuda.

**Vía C. Reparto de la nave como dividendo en especie al socio.** La sociedad integra los mismos 500.000 euros y paga 125.000 al 25%. El socio percibe un rendimiento del capital mobiliario en especie de 800.000 euros que se integra en la base del ahorro. Con la escala agregada de 2026: 6.000 al 19% son 1.140 euros; los 44.000 siguientes al 21%, 9.240; los 150.000 siguientes al 23%, 34.500; los 100.000 siguientes al 27%, 27.000; y los 500.000 restantes al 30%, 150.000. Total: **221.880 euros**.

Suma: 125.000 más 221.880 igual a **346.880 euros**, más la plusvalía municipal. Y el resultado no es el buscado: el inmueble acaba en el patrimonio personal del socio, no en una sociedad tenedora.

## El efecto sobre la exención de empresa familiar

Sacar el inmueble de la operativa repercute en el Impuesto sobre el Patrimonio y, por arrastre, en la [reducción del 95% del Impuesto sobre Sucesiones](https://www.crearholding.es/publicaciones/empresa-familiar-holding-reduccion-95-isd). El artículo 4.Ocho.Dos de la Ley 19/1991 excluye de la exención a la entidad cuya actividad principal sea la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario, lo que ocurre cuando durante más de noventa días del ejercicio social más de la mitad del activo son valores o elementos no afectos. Y la exención no alcanza al valor total de las participaciones, sino a la proporción entre los activos afectos, minorados en las deudas de la actividad, y el patrimonio neto. El Tribunal Supremo trasladó esa regla al Impuesto sobre Sucesiones: la reducción solo alcanza al valor de los bienes necesarios para el desarrollo de la actividad (TS 16-7-15, EDJ 130371, en unificación de doctrina).

Si la nave queda arrendada desde una sociedad sin empleado, se convierte en activo no afecto y deja de computar en la base de la reducción. Si esa sociedad cuenta con la persona empleada a jornada completa que exigen el artículo 27.2 de la Ley 35/2006 y el artículo 5.1 LIS, el arrendamiento es actividad económica y el problema desaparece; el Supremo ha confirmado que basta con acreditar el requisito, sin justificar la contratación desde un punto de vista económico (TS 14-7-25, EDJ 638439). Es una decisión que hay que tomar antes de escriturar.

## Riesgos y errores frecuentes

**Creer que la protección es inmediata.** El artículo 70 del Real Decreto-ley 5/2023 obliga a las beneficiarias a responder solidariamente de las deudas nacidas y no vencidas antes de la publicación del proyecto que resulten incumplidas, hasta el importe de los activos netos atribuidos, y a la escindida que subsista, hasta el importe de los que permanezcan en ella. Prescribe a los cinco años. Quien escinda huyendo de una contingencia ya existente no consigue nada y compromete además el motivo económico.

**Fabricar la rama de actividad la víspera.** Contratar a una persona un mes antes de la escisión no crea una organización previa: la doctrina exige que exista con anterioridad a la operación (DGT CV 26-2-18) y entiende cumplida la condición cuando la actividad se venía desarrollando desde el ejercicio anterior (DGT CV 28-7-10).

**Descuidar el motivo económico válido.** El artículo 89.2 LIS excluye el régimen cuando la operación persigue principalmente el fraude o la evasión fiscal. La separación de riesgos empresariales se admite como motivo válido (DGT CV 21-9-04; CV 25-10-22), igual que la escisión total que separa la actividad industrial de los inmuebles con esa finalidad (DGT CV 28-2-18). Pero la Administración valora también lo posterior: si tras la escisión los socios transmiten su participación en alguna de las entidades, el planteamiento cambia (DGT CV 8-9-06). La ventaja prohibida es la que se convierte en finalidad de la operación, no la inherente al diferimiento (TS 16-11-22, EDJ 739435).

**Creer que el diferimiento es una exención.** No lo es. La beneficiaria conserva el valor fiscal de origen (LIS art.78.1) y los socios el de sus participaciones (LIS art.81.2). Y la operación debe comunicarse a la Administración dentro de los tres meses siguientes a la inscripción de la escritura pública (RIS art.48.2).

## Preguntas frecuentes

### ¿Puedo escindir solo la nave si mi sociedad no tiene actividad de arrendamiento?

Por escisión parcial, no: la segregación del inmueble donde se desarrolla la actividad no constituye rama de actividad (DGT CV 4-8-22; CV 31-10-22; CV 9-4-24). La salida habitual es la escisión total proporcional, en la que la LIS no exige ramas de actividad si la atribución a los socios respeta la proporcionalidad. El precio es que la operativa se disuelve.

### ¿Cuánto se paga por ITP y AJD en una escisión?

Nada. Las operaciones de reestructuración no están sujetas a la modalidad de operaciones societarias (LITP art.19.2.1º y 21) y quedan exentas de transmisiones patrimoniales onerosas y de actos jurídicos documentados por el artículo 45.I.B).10 del texto refundido, exención que cubre la transmisión de los inmuebles integrados en la operación (DGT CV 17-1-18).

### ¿La escisión devenga plusvalía municipal?

No, si queda amparada por el régimen especial: la disposición adicional segunda de la LIS excluye el devengo. Sí se devenga en las aportaciones del artículo 87 LIS cuando el terreno no está integrado en una rama de actividad, y en cualquier venta o reparto fuera del régimen. Es un diferimiento, no una exención.

### ¿Qué pasa con la exención de empresa familiar si la nave sale de la operativa?

Depende de dónde acabe. Si va a una sociedad sin persona empleada, es activo no afecto y queda fuera de la base de la reducción del 95%, por la regla de proporcionalidad que el Supremo trasladó al Impuesto sobre Sucesiones (TS 16-7-15, EDJ 130371). Si cumple el requisito de empleado a jornada completa, el problema no se plantea.

### ¿Es mejor una escisión o crear una holding por canje de valores?

Resuelven problemas distintos. El canje sitúa una cabecera sobre las participaciones y permite aplicar la [exención del artículo 21 LIS a los dividendos](https://www.crearholding.es/publicaciones/articulo-21-lis-reforma-atad-exencion-dividendos-holding), pero no saca el inmueble de la operativa: si la nave cuelga de la operativa, seguirá colgando de ella después del canje. Para separar el activo hace falta una operación sobre el patrimonio, dentro del [régimen de neutralidad fiscal](https://www.crearholding.es/publicaciones/regimen-neutralidad-fiscal-canje-valores-fusion-escision-lis).

---

Juan Pablo González Rivas es abogado especialista en fiscalidad empresarial y estructuras holding, doctorando en Derecho y Economía en la Universidad San Pablo-CEU (CEINDO). Ejerce en RIVAS ABOGADO (Aranjuez, Madrid), colegiado ICAM n.º 138.970.

---

Cómo citar: González Rivas, Juan Pablo (2026). «El inmueble dentro de la sociedad operativa: qué cuesta separarlo por cada una de las cuatro vías». crearholding.es. https://www.crearholding.es/publicaciones/separar-inmueble-sociedad-operativa-escision-holding

Texto informativo de carácter general: no sustituye al estudio de un caso concreto. Consulta estratégica de holding (90 minutos, 400 euros) con Juan Pablo González Rivas, abogado, ICAM n.º 138.970: https://rivasabogado.com/crear-holding/ · 622 883 414